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Actuaciones para la ocupación del edificio
CAPITULO 1
ACTUACIONES PARA LA OCUPACION DEL EDIFICIO.
La adquisición de una vivienda y el cumplimiento
por el comprador de su parte en el contrato, exige al vendedor -promotor,
si hablamos de primera transmisión- cumplir con su obligación
de entregar el bien inmueble objeto de la transacción, en las mismas
condiciones de calidad y construcción ofertadas.
1.1. ENTREGA DE LLAVES
Y DOCUMENTACION.
La entrega de llaves es un acto formal en que el
promotor hace entrega, al comprador de una vivienda, de las llaves que
le permitan la ocupación de la misma.
Debe dejarse constancia documental de este acto.
Junto con las llaves, o en algún momento
anterior a este acto, el promotor también entregará al comprador
la documentación que permita al usuario la efectiva ocupación
de la vivienda y que le posibilite cumplir sus obligaciones sobre el uso,
mantenimiento y conservación. Los documentos que debe recibir el
comprador están regulados por la normativa en vigor.(Ver Anexo 1.
Información General. Normativa aplicable).
Vamos a relacionar aquí esos documentos,
advirtiendo que todos ellos deben estar en manos del usuario antes de iniciar
la ocupación efectiva de la vivienda y del edificio.
1.1.1. Al propietario
de cada vivienda:
-
Plano de emplazamiento de la vivienda
con el conjunto de datos que permita su identificación
dentro del edificio o grupo de viviendas a que pertenezca.
-
Planos de la vivienda y sus anejos,
si los tuviera, con el trazado de sus instalaciones.
-
Cédula de la Calificación
definitiva, si se trata de Vivienda de Protección
Oficial (VPO).
-
Licencia de primera ocupación.
-
Boletín de la instalación
de agua potable.
-
Boletín de la instalación
de energía eléctrica.
-
Certificado de la instalación
de gas, cuando el edificio esté dotado de esta instalación.
-
Autorización para la puesta
en funcionamiento de instalaciones térmicas (climatización,
calefacción y agua caliente) necesaria cuando la
potencia térmica de la instalación individual
supere los 5 kw.
Para actuación en caso de emergencia:
-
Descripción de las medidas
de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
-
Instrucciones sobre evacuación
del inmueble.
Junto con estos documentos, también debe
recibir el usuario:
-
Relación de compañías
suministradoras con los datos suficientes sobre ellas que
permitan al usuario establecer contacto para la contratación
del servicio.
-
Relación identificativa de
agentes intervinientes en la promoción, proyecto,
dirección y ejecución de la obra.
Por otro lado, está previsto que el promotor
le traslade y el usuario reciba:
-
Garantías, facilitadas por
los fabricantes o suministradores, sobre aparatos, máquinas
y equipos de que está dotada la vivienda.
-
Garantías y seguros que viniesen
obligados por las estipulaciones contractuales.
Y para terminar:
-
Instrucciones para el uso, mantenimiento
y conservación, integradas por:
-
Un manual general (el mismo que
tiene ahora en sus manos).
-
Las instrucciones particulares,
donde se recojan aspectos concretos (elementos constructivos
o instalaciones) de su vivienda que no han sido tratados
en el anterior y que, por sus especiales características,
hagan necesario o conveniente formular recomendaciones
para el uso, mantenimiento y conservación. Con inclusión
de las instrucciones relativas a máquinas, equipos
y aparatos, en su caso, instalados en la vivienda.
-
Copia de la póliza de seguro
contra incendios vigente en el momento de la entrega de
la vivienda si tiene hipoteca.
1.1.2. Al representante
de la comunidad de propietarios:
-
Proyecto del edificio con inclusión,
en su caso, de las modificaciones aprobadas.
-
Relación identificativa de
los agentes intervenientes en la promoción, proyecto,
dirección y ejecución de la obra.
-
Resultados de los controles de calidad
realizados durante la ejecución de la obra (Libro
de Control de Calidad).
-
Copia de la escritura de División
Horizontal y Declaración de Obra Nueva.
-
Copia del Acta de Recepción
de la obra.
-
Copia del Certificado final de obra.
-
Licencia de ocupación.
-
Modelos de estatutos y de reglamento
de régimen interno por los que podría regirse
la comunidad de propietarios.
-
Boletín para contratar el
suministro de Agua Potable del edificio.
-
Boletín para contratar el
suministro de Electricidad del edificio.
-
Copia del Certificado de la Instalación
de acometida enterrada de gas.
-
Certificado de instalación
de Telecomunicaciones.
-
Boletín de instalación
de Telecomunicaciones.
-
Autorización de puesta en
servicio de la instalación del ascensor y copia
del contrato de conservación o bien justificación
documental de que el instalador del aparato ha presentado
en la Delegación Provincial de Industria correspondiente,
el expediente técnico, la declaración de
conformidad y las actas de ensayos relacionados con el
control final.
-
Certificado de la empresa que haya
realizado la instalación de protección contra
incendios. Este certificado no se necesita para instalaciones
que contengan exclusivamente extintores.
-
Autorización para la puesta
en funcionamiento de las instalaciones térmicas
del edificio (climatización, calefacción
y agua caliente). Esta autorización sólo
se necesita para instalaciones con potencia térmica
superior a 5 kw.
-
Copia del justificante de haber
efectuado el pago de los derechos de conexión a
la red pública de vertidos. Solamente, cuando el
edificio esté situado en un Término Municipal
que tenga establecida esta Tasa.
-
Relación de compañías
suministradoras de los servicios con que esté dotado
el edificio.
-
Copia de la póliza de seguro
para garantizar, durante 10 años, el resarcimiento
de los daños materiales causados por vicios o defectos
que afecten a la cimentación, los soportes, las
vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometen directamente la resistencia
mecánica y la estabilidad del edificio.
La prima deberá estar pagada en el momento de recepción de
la obra.
-
Copia de la póliza de seguro
contra incendios.
-
Garantías, facilitadas por
los fabricantes o suministradores, sobre los aparatos,
máquinas y equipos de que esté dotado el
edificio.
-
Instrucciones para el uso, mantenimiento
y conservación, de la misma forma que dejamos ya
explicado para el propietario de una vivienda.
Una vez recibida la documentación del edificio
terminado y de la obra ejecutada, por el representante de la comunidad
de propietarios y la documentación de la vivienda ejecutada, por
el propietario de esta, ambos están obligados a usar y mantener
el edificio y las viviendas de acuerdo con las instrucciones recibidas.
Es conveniente, también, ir incorporando a la documentación
proporcionada la que se vaya produciendo durante el periodo de vida útil
y conservar y transmitir, en caso de venta, el Libro del Edificio y la
documentación de la vivienda a los sucesivos adquirentes.
Respecto del alcance y contenido del Libro del Edificio
y de la documentación de la vivienda, se recomienda leer el Capítulo
6 de este Manual.
1.2. ALTAS, PERMISOS
Y AUTORIZACIONES.
Una vez adquirido el dominio de la vivienda, se
le recomienda que proceda a realizar con la mayor brevedad posible las
siguientes actuaciones:
- Contratación de servicios (agua, electricidad,
etc.).
- Comprobación del estado real de la vivienda y sus espacios anejos.
Como existe una considerable variedad de compañías
suministradores, el propietario de una vivienda puede encontrarse con muy
distintas condiciones y exigencias por parte de aquellas. Sin embargo,
lo más frecuente es que al efectuar la contratación para
el suministro de su vivienda de agua, electricidad, gas o teléfono,
sea necesario presentar la siguiente documentación:
- Escritura, contrato de compraventa o de arrendamiento.
- Licencia de primera ocupación.
- Boletín de enganche o certificado de la instalación.
- DNI del contratante.
En relación con estas contrataciones, consideramos
de interés hacer las siguientes advertencias:
Gas.
Si su decisión fuera disponer en su vivienda
de una instalación de gas butano suministrado en bombonas, debe
saber que sólo un instalador autorizado puede realizarla. Después,
dicho instalador emitirá un certificado que le permitirá a
usted hacer la contratación con un distribuidor oficial.
Electricidad.
La contratación de este suministro tiene
que ser suficiente para cubrir las necesidades de la vivienda, pero no
puede rebasar el máximo de potencia previsto en el Boletín
de la Instalación.
El usuario podrá contratar por una potencia
menor a la máxima establecida para su instalación, pero en
este caso, la compañía suministradora puede obligar a la
instalación de un LIMITADOR DE POTENCIA.
En el recibo que después le pasará la
compañía suministradora hay un concepto por el que el usuario
deberá pagar una cantidad fija con independencia del consumo: se
trata de la potencia contratada. Es por esto que debe ajustarse el valor
de dicho término para evitar gastos innecesarios.
En general se aconseja contratar por la suma que
alcancen los aparatos de mayor potencia y utilización simultánea
redondeando al alza sobre el consumo estimado.
- Por ejemplo:
Si durante el invierno podemos tener 3 radiadores
de 1.500 watios simultáneamente enchufados a la red, son: 4,5 kw.
Para alumbrado y pequeños aparatos como tv, aspiradora etc.: 2,0
kw. En total el consumo asciende a 6,5 kw.
- Otra fórmula puede ser:
Sumar la potencia de todos los aparatos que se piensa
instalar, y aplicar a la suma un coeficiente de simultaneidad del 75%.
En todo caso, antes de suscribir la póliza
o contrato con la compañía suministradora, asesórese
a través de instalador electricista autorizado, la propia compañía
o profesional competente, para elegir la tarifa y potencia más conveniente
para su tipo de instalación y consumo que usted realice. Existen
multitud de contratos y tarifas que le pueden resultar beneficiosas, según
sus necesidades. La tarifa nocturna supone un ahorro considerable.
También debe saber que las empresas distribuidoras
están obligadas, siempre que lo solicite el abonado, a efectuar
el suministro de energía de forma que permita el funcionamiento
de cualquier receptor monofásico de hasta 3 kw de potencia a la
tensión de 220 voltios.
Agua potable.
Este suministro está generalmente encomendado
a empresas municipalizadas o entidades públicas similares. Y muy
poco (o nada) podrá hacer el usuario para variar una coma de las
normas de contratación que tengan establecidas.
Advertencia: en algunos casos, la factura por consumo
de agua se incrementa en un porcentaje por el concepto de recogida de basuras
y vertidos a la red de alcantarillado.
1.3. COMPROBACIONES.
Tanto las viviendas como el edificio en su conjunto,
habrán sido comprobados previamente a la Recepción de la
obra, por el promotor y la dirección técnica de la misma.
No obstante, es posible que existan pequeñas deficiencias.
Por eso, incluso antes de tener en funcionamiento
todos los servicios de su vivienda, debe proceder a la revisión "in
situ" del estado en que realmente se encuentra. Se trata de hacer
una serie de comprobaciones (que no necesitan conocimientos técnicos)
del funcionamiento y de la situación aparente de los distintos elementos
que componen el conjunto de la vivienda y sus espacios anejos. Acaso pueda
así detectar algunos detalles defectuosos o anomalías de
funcionamiento que deben ser reparados.
A veces el promotor de forma unilateral, establece
un plazo de varios días para efectuar las comprobaciones y, en su
caso, reclamaciones relativas a las deficiencias reseñadas.
Es conveniente que la formulación de las
observaciones pertinentes se efectúen a la mayor brevedad, ya que,
de lo contrario, las posibles deficiencias detectadas podrían imputarse
a un hipotético uso inadecuado de elementos e instalaciones. Todo
ello sin menoscabo de los derechos que legalmente asisten al usuario para
reclamar las subsanaciones oportunas en los plazos establecidos (a tal
efecto, consultar el apartado "Normativa aplicable" del Anexo
1. Información General, de este Manual).
A continuación ofrecemos una lista de posibles
defectos:
-
Falta de algún elemento (o
parte de él) de cuantos forman el conjunto de las
dotaciones que tiene la vivienda. A modo de ejemplo:
-
Grifos o alguna parte de ellos.
-
Mecanismos de electricidad; tapas
de las cajas.
-
Manivelas de las puertas, embellecedores.
-
Rejillas de ventilación.
-
Roturas, deterioros o manchas en
algunos elementos como:
-
Puertas, ventanas, persianas y cristales.
-
Aparatos sanitarios y griferías.
-
Paredes, suelos, techos.
-
Pinturas en general.
-
Defectuoso accionamiento de elementos
móviles:
-
Puertas, ventanas y persianas.
-
Grifos, llaves de paso y válvulas.
Tras disponer de los suministros de los servicios
contratados, es recomendable hacer las siguientes comprobaciones:
Agua.
Abra todos los grifos de la vivienda y deje correr
el agua suavemente durante 15 minutos para que desaparezca la suciedad
que pudieran tener las tuberías. Verifique entonces el funcionamiento
de todos los grifos y llaves de corte (caudal, goteo, fugas
). Compruebe
el correcto funcionamiento, en carga y descarga, de las cisternas.
Electricidad.
Compruebe el funcionamiento del interruptor diferencial.
Para ello, pulse el botón de prueba y si no se dispara ("salta")
es que está averiado y en consecuencia usted no se encuentra protegido
contra derivaciones. De igual manera, verifique que la corriente eléctrica
llega a todas las tomas (enchufes) y que los interruptores accionan correctamente
los puntos de luz (encendido y apagado).
Gas.
Encienda, de una en una, la llama de los quemadores
de los aparatos que tenga instalados la vivienda, después de abrir
la llave de paso general situada junto al contador.
1.4. OCUPACION EFECTIVA
DE LA VIVIENDA.
Una vez realizadas todas estas operaciones a las
que nos hemos referido, su vivienda estará preparada para recibir
los muebles y aditamentos con los que usted ha pensando dotarla.
Permítanos hacerle algunas recomendaciones:
1.4.1. Aparatos
eléctricos.
Si tiene que instalar aparatos eléctricos,
asegúrese de que se conectan en las tomas de corriente que corresponden
a cada uno. Así, por ejemplo:
Cocina y horno eléctrico, en la de 25 A.
Lavadora y lavavajillas, en las de 20 A.
Alumbrado, en las de 10 A.
Otros usos (frigorífico, aspiradora, etc. en las de 16 A).
Para comprobar que la conexión es correcta,
accione en cada caso el PIA (Pequeño Interruptor Automático)
correspondiente del Cuadro de protección individual.
1.4.2. Iluminación.
a) Planteamiento previo. Un asunto que deberá plantearse
en cuanto ocupe su vivienda será el de la iluminación de
los espacios en función de sus propias necesidades y de sus gustos
al respecto. Según el problema de iluminación que se pretenda
resolver, es conveniente pensar en distintos tipos de alumbrado:
-
Alumbrado básico:
es la fuente principal para la iluminación de una
habitación. En la mayoría de las viviendas
hay apliques en los techos; pero estos causan sombras y
brillos. Una luz más suave y general crea un alumbrado
más agradable.
-
Alumbrado de trabajo:
para determinados tipos de actividades, como cocinar, leer,
por ejemplo, se requiere una luz más intensa. Con
este fin, se utilizan pantallas que dirijan el haz de luz
hacia la zona de trabajo.
-
Alumbrado decorativo:
la luz también se utiliza para producir un efecto
estético. Cuantos más puntos de luz instale,
tanto mayor será la flexibilidad de la iluminación.
Estos tipos de alumbrado se consiguen instalando
el necesario número de focos de luz.
b) Tipos de alumbrado. Existen en el mercado
diferentes tipos de alumbrado, con globos transparentes, blancos o de suaves
matices, de distintas formas y tamaños, que se pueden clasificar
en:
-
Bombillas comunes o incandescentes.
Se denominan así precisamente porque incorporan
en el interior de su ampolla un filamento, el cual al paso
de la electricidad se calienta (se pone incandescente)
proporcionado más o menos luz, según la potencia
deseada.
Emiten una iluminación cálida
reproduciendo, de forma excelente, todos los colores.
Aunque son realmente baratas, sin
embargo su consumo de energía suele ser elevado,
por otro lado, su duración en horas de vida también
es relativamente corta (aproximadamente 1.000 horas).
Son aconsejables para usos esporádicos,
tales como pasillos, interiores de armarios, recibidores,
etc. Debido a su ampolla transparente, este tipo de lámparas
siempre es aconsejable utilizarla apantallada para evitar
que nos moleste la visión.
-
Lámparas halógenas.
Podemos decir que se dividen en dos grupos, las que precisan
transformador (normalmente ya viene incorporado en el aparato
equipado con este tipo de lámparas), y las de última
generación que no lo necesitan.
En el primer grupo, están
englobadas las cápsulas y las minireflectoras (dicroicas).
El segundo, de más reciente
aparición, lo forman las denominadas de doble envoltura
o las de tipo par-reflectoras y se instalan como una bombilla
convencional, además pueden ser manipuladas con
los dedos sin ningún problema.
La cualidad de todas las halógenas
es su luz blanca y brillante, su duración es superior
a las bombillas convencionales y su calidad no decrece
con el tiempo.
Son aconsejables para el alumbrado
decorativo, en lámparas de pie o para el resalte
de todo tipo de objetos. Su potente luz hace que se puedan
utilizar con excelentes resultados como alumbrado indirecto
en el bañado de paredes y techos, y en tareas como
coser, leer
-
Alumbrado fluorescente. Este
tipo de iluminación es realmente rentable, comparado
con la incandescencia convencional llega a economizar hasta
el 80% en energía, y cuentan con una duración
casi 10 veces superior.
Es importante tener en cuenta que
existen en el mercado distintos fluorescentes, dependiendo
del lugar a iluminar, así se determinará utilizar
una u otra lámpara.
Donde sea importante la reproducción
de los colores, por ejemplo: en la cocina, sala de estudio
o zonas de descanso, debemos usar fluorescentes de luz
cálida; estos son un poco más caros pero
a la corta compensan, ya que aportan al entorno un alto
grado de confortabilidad, evitando en la piel ese color
frío y blanquecino que dan los tubos corrientes.
En zonas de paso, exteriores, garajes, escaleras, etc.
podemos usar fluorescentes de luz estándar.
Son aconsejables para dar luz a
aquellos lugares donde precise una iluminación semipermanente
o con más de 4 horas de uso diario: cocinas, pasillos,
entradas, garajes, baños, zonas de trabajo y estudio,
etc.
-
Bombillas ahorradoras. Donde
cabe una bombilla normal, cabe una ahorradora. Tienen una
duración aproximada de 9 años (10.000 horas
de vida) llegando a economizar hasta el 80% de energía
eléctrica, aunque su coste de adquisición
es bastante mayor. Son ideales para lugares donde se necesite
más de 2 horas diarias de encendido, tanto en el
interior como en el exterior. Por su bajo coste pueden
permanecer encendidas y actuar como luz de vigilancia en
pisos y chalets, en ausencias continuadas.
Comparativo de equivalencias
Bombilla ahorradora de Equivale
a una normal de
9 vatios 40 vatios
11 vatios 60 vatios
15 vatios 75 vatios
20 vatios 100 vatios
23 vatios 120 vatios
Antes de decidirse por cualquiera de estos productos,
asesórese convenientemente y no olvide que más del 20% del
recibo de electricidad se lo lleva el apartado de alumbrado.
Por lo que si elige bien su iluminación se
lo agradecerá su vista y su bolsillo.
c) Otras recomendaciones. Además de
lo dicho hasta aquí con carácter general, le hacemos las
siguientes recomendaciones para la iluminación de diferentes espacios
de su vivienda:
-
Entradas, vestíbulos y
pasillos: es muy acertado disponer una iluminación
central, no demasiado potente, con bombillas incandescentes
y ampollas opalizadas. También se puede obtener
iluminación indirecta "escondiendo" en
molduras próximas al techo, tubos fluorescentes;
o con lámparas halógenas orientadas, dentro
de apliques murales.
-
Salón-comedor: la
mejor solución será una combinación
de varias fuentes de luz. Se puede pensar en un alumbrado
general y en complementos de gran flexibilidad (apliques
de pared o lámparas de pie). En techos o paredes
se pueden utilizar bombillas halógenas. Un foco
de luz suave cerca del televisor causa menos fatiga a los
ojos. Con bombillas de suaves tonalidades se puede conseguir
un ambiente relajante.
-
Dormitorios: la luz del dormitorio
debe ser cálida y agradable, disponiendo de un suave
alumbrado general y de focos de iluminación acentuada
para la lectura en la cama. Las bombillas de tonalidades
suaves le proporcionarán un ambiente agradable.
-
Cocina: debido a la continua
manipulación de alimentos, en la cocina se precisa
una adecuada cantidad y calidad de iluminación.
Un buen alumbrado ayudará, además, a mantener
la seguridad y el confort. Una luz directa con tubos fluorescentes
adosados al techo y situados en la zona central, será siempre
necesaria; pero piense que tendrá que resolver además,
la iluminación de varios puntos de trabajo: la encimera,
el "fogón", la mesa
-
Cuartos de baño: para
el ambiente general es conveniente colocar un plafón
en el techo con bombillas blancas. Para el espejo se necesita
mucha luz y poca sombra: por ello se recomiendan bombillas
opalizadas o soportes (para colocar las correspondientes
bombillas) que dispongan del cristal opal.
1.4.3. Bombonas
de gas.
Si va a utilizar bombonas de gas butano, le suponemos
informado de la forma de instalarlas. Pero, por si así no fuera,
consulte las instrucciones que figuran en apartado de "Gas butano
o propano envasado" de la Parte 2 de este Manual.
1.4.4. Amueblamiento.
Se recomienda prestar atención a algunos
de los aspectos del amueblamiento de su vivienda:
-
Evite la ubicación de muebles
en zonas próximas a los huecos de fachada que supongan
un potencial riesgo de escalada por los niños.
-
Tenga también en consideración
posibles sobrecargas de peso que puedan transmitir los
muebles y su contenido a los forjados (vea a tales efectos
el apartado "Estructura" de la parta 2 de este
Manual).
1.5. PUESTA EN MARCHA
DE LA COMUNIDAD.
1.5.1. Actuaciones
previas.
De análoga manera a como se ha expuesto para
las viviendas, es necesario poner en funcionamiento el edificio con sus
instalaciones comunitarias y la Comunidad de Propietarios como entidad
que agrupa a todos los usuarios. Aquí le recordamos las actuaciones
que deben llevarse a cabo para iniciar el funcionamiento de la comunidad:
-
Comprar un libro de actas (si antes
no se lo han proporcionado) y legalizarlo en el Registro
de la Propiedad que corresponda, según la zona en
que esté ubicado el edificio.
-
Solicitar el NIF en la Delegación
Provincial de Hacienda. (Antes de dar los siguientes pasos,
recomendamos la lectura del apartado "Comunidades
de propietarios" del Anexo 1 de este Manual).
-
Convocar la Junta de Constitución.
-
Nombrar a los cargos rectores.
-
Aprobar el presupuesto de gastos
para la anualidad en curso.
-
Fijar las cuotas de participación
de cada propietario.
-
Facultar al Presidente o Administrador
para formalizar la contratación de los servicios
comunes correspondientes.
En relación con este último aspecto
(contratación de los servicios comunes), bueno será repasar
lo que ya hemos dicho en el apartado "Altas, permisos y autorizaciones".
Por su especial relevancia, vamos a referirnos aquí a la:
1.5.2. Puesta en
marcha de los ascensores.
En el caso de que el ascensor haya sido dado de
alta por el promotor y por tanto inscrito en el registro de aparatos elevadores
con el número correspondiente, el ascensor contará con la
autorización de puesta en funcionamiento, expedida por la Delegación
Provincial de la Consejería competente en materia de Industria;
por lo que sólo será necesario efectuar el cambio de titularidad
del aparato para ponerlo a nombre de la comunidad de propietarios, a cuyos
efectos deberá acudirse a la citada Delegación Provincial
y presentar la copia de la autorización de puesta en funcionamiento
referida que le habrá sido entregada por el promotor.
En el supuesto de que en el momento de la entrega
del edificio no haya sido otorgada la autorización de funcionamiento
del aparato y que su gestión corresponda a la comunidad de propietarios, ésta
deberá presentar en la Delegación de Industria correspondiente,
el pertinente contrato de mantenimiento suscrito por la comunidad de propietarios
con empresa autorizada y la justificación documental, que habrá sido
entregada por el promotor, de que el instalador del aparato ha presentado
en la mencionada delegación Provincial de Industria el expediente
técnico, la declaración de conformidad y las actas de ensayos
relacionadas con el control final.
Es preciso aclarar que no es obligatorio que la
empresa instaladora del aparato deba ser la misma que aquella con la que
se contrate el mantenimiento y conservación, y que al vencimiento
de cada contrato de mantenimiento puede cambiarse por otra empresa autorizada.
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